Как застройщикам определять финансовый результат при долевом строительстве

ФНС РФ уточнила порядок учета доходов и расходов застройщика при долевом строительстве для целей налога на прибыль и определения финансового результата. Письмо ФНС от 18 августа 2026 г. № СД-36-3/7091@.

В письме разъясняются нормы НК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, при определении базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного организацией в рамках целевого финансирования. А статья 270 НК РФ предписывает не учитывать при определении базы по налогу на прибыль расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования.

Средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, в целях главы 25 НК РФ приравниваются к средствам целевого финансирования. 

Если застройщик возмещает за счет этих средств свои расходы на строительство объекта, предусмотренного договором, это считается использованием средств по целевому назначению. 

При этом на застройщика возлагается обязанность вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования.

Если такого учета нет, средства с даты получения рассматриваются как подлежащие налогообложению. Доходы от использования средств не по целевому назначению признаются внереализационными и включаются в налоговую базу по налогу на прибыль (Письмо ФНС от 18 августа 2026 г. № СД-36-3/7091@).

Финансовый результат (экономия) застройщика определяется как разница между суммой, полученной по договорам долевого участия, и затратами на объект, которые пошли на исполнение обязательств по этим договорам. 

Если после завершения строительства у застройщика остались объекты, которые не передаются дольщикам, затраты на их создание не учитываются при определении финансового результата. При этом само наличие таких объектов не создает дохода в виде безвозмездно полученного имущества.

А вот доходы от последующей реализации этих объектов и расходы на их создание учитываются в общеустановленном порядке.